EBITDAR: Chìa Khóa Vàng Nâng Cao Sức Khỏe Tài Chính Cho Khách Sạn

EBITDAR là gì? Giải thích chi tiết

EBITDAR (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization, and Restructuring/Rent) là một chỉ số lợi nhuận loại trừ các chi phí không liên quan trực tiếp đến hiệu quả hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp. Nói một cách dễ hiểu, EBITDAR giúp chúng ta nhìn rõ hơn về khả năng sinh lời thực sự từ hoạt động kinh doanh chính của khách sạn, bỏ qua những yếu tố có thể gây nhiễu như chi phí lãi vay, thuế, khấu hao, và đặc biệt là chi phí thuê mặt bằng và tái cấu trúc.

EBITDAR tương tự như EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) quen thuộc hơn. Cả hai đều cung cấp một thước đo chính xác hơn (so với lợi nhuận ròng) về khả năng tạo ra lợi nhuận từ các hoạt động cốt lõi của một doanh nghiệp bằng cách tập trung vào hiệu quả hoạt động cốt lõi của công ty.

Tuy nhiên, điểm khác biệt chính là EBITDAR còn loại trừ chi phí thuê và tái cấu trúc. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các doanh nghiệp như khách sạn (cũng như nhà hàng, sòng bạc hoặc hãng hàng không), những nơi thường phải đối mặt với chi phí thuê mặt bằng cao. Việc loại bỏ chi phí thuê giúp so sánh hiệu quả hoạt động giữa các khách sạn khác nhau, bất kể họ sở hữu hay thuê tài sản.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ phân tích chi tiết về chỉ số quan trọng này cho khách sạn, cung cấp các mẹo để cải thiện lợi nhuận và cách công nghệ có thể đơn giản hóa việc báo cáo.

Công thức tính EBITDAR: Giải thích chi tiết

Một cách để tính EBITDAR là trước tiên xác định thu nhập bằng cách trừ tất cả các chi phí từ doanh thu và sau đó cộng lại năm loại chi phí.

Công thức cho EBITDAR như sau:

EBITDAR = Lợi nhuận + Lãi vay + Thuế + Khấu hao + Phân bổ + Thuê/Tái cấu trúc

EBITDAR cũng có thể được tính bằng cách cộng các loại chi phí còn thiếu vào EBIT (Lợi nhuận trước lãi vay và thuế) hoặc EBITDA.

EBITDAR được tính toán bằng cách sử dụng thông tin chi tiết từ báo cáo thu nhập, báo cáo doanh thu và chi phí hoạt động của một công ty trong một khoảng thời gian cụ thể.

Các chi phí trên bị loại trừ vì chúng sẽ làm sai lệch kết quả thu nhập vì chúng nằm ngoài tầm kiểm soát của ban quản lý, chi phí phi tiền mặt hoặc chi phí một lần. Hãy xem xét chúng một cách chi tiết:

Lãi vay. Lãi vay được trả cho các khoản vay hoặc hạn mức tín dụng và có thể khác nhau tùy thuộc vào các điều kiện được cấp bởi các tổ chức tài chính khác nhau.

Thuế. Mặc dù ban quản lý dự kiến sẽ có các chiến lược để giảm thiểu chi phí thuế, nhưng thuế không phụ thuộc vào hiệu quả hoạt động và có thể khác nhau giữa các vùng.

Khấu hao và phân bổ. Những chi phí này thể hiện chi phí phân bổ của tài sản hữu hình (chẳng hạn như tòa nhà, đồ đạc và thiết bị) hoặc vô hình (chẳng hạn như quyền thương hiệu và giấy phép) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của chúng. Mặc dù chúng là chi phí phi tiền mặt, nhưng chúng có thể có tác động đến lợi nhuận.

Chi phí thuê. Một số khách sạn thuê tài sản của họ, trong khi những khách sạn khác sở hữu chúng và có thể mang các khoản vay để mua hoặc cải tạo chúng. Vì tiền thuê được phân loại là chi phí hoạt động chứ không phải chi phí tài chính, nên các khách sạn thuê tài sản có thể xuất hiện ít nợ và ổn định tài chính hơn so với những khách sạn sở hữu tài sản của họ. Sự khác biệt này có thể làm sai lệch các so sánh tài chính.

Chi phí tái cấu trúc. Khi khách sạn tái cấu trúc hoạt động, họ thường phải đối mặt với chi phí một lần cao, chẳng hạn như thanh toán thôi việc cho nhân viên bị sa thải hoặc phí cho các nhà tư vấn. EBITDAR loại trừ chi phí tái cấu trúc vì chúng không tái diễn và có thể làm sai lệch lợi nhuận của công ty.

Tính toán EBITDAR: Từng bước

Hãy lấy ví dụ về một khách sạn năm ngoái đã tạo ra tổng doanh thu (từ phòng, F&B, sự kiện và các nguồn phụ trợ khác) là 4.500.000 đô la.

Tổng chi phí lên tới 3.550.000 đô la, bao gồm:

• Thuế 550.000 đô la
• Lãi vay 150.000 đô la
• Khấu hao 250.000 đô la
• Phân bổ: 100.000 đô la
• Chi phí thuê 300.000 đô la

EBITDAR bao nhiêu là tốt?

Giá trị tuyệt đối của EBITDAR một mình không cung cấp nhiều thông tin chi tiết. Để đánh giá nó một cách hiệu quả và so sánh nó một cách tương đương với những năm trước hoặc của các khách sạn khác, chúng ta phải liên hệ nó với tổng doanh thu bằng cách tính toán tỷ suất lợi nhuận. Công thức là:

Tỷ suất lợi nhuận EBITDAR = EBITDAR / TỔNG DOANH THU x 100

Sử dụng ví dụ của chúng tôi:

Tỷ suất lợi nhuận EBITDAR = 2.300.000 / 4.500.000 x 100 = 51,11%

Mặc dù không có tiêu chuẩn chung cho EBITDAR, tỷ suất lợi nhuận trên 50% là mạnh, trong khi bất kỳ tỷ suất lợi nhuận nào trên 10% thường được coi là tốt cho EBITDA.

Điều quan trọng cần lưu ý là khách sạn không bắt buộc phải bao gồm EBITDAR hoặc EBITDA trong báo cáo tài chính của họ. Các tập đoàn khách sạn lớn thường tiết lộ EBITDA, mặc dù thường là giá trị tuyệt đối hoặc là phương sai so với giai đoạn trước hơn là tỷ suất lợi nhuận.

Mặt khác, EBITDAR hiếm khi được chia sẻ. Một ngoại lệ đáng chú ý là Dalata Hotel Group, nơi đã báo cáo tỷ suất lợi nhuận EBITDAR là 39,4% trong H1 2024, giảm nhẹ so với 40,6% trong H1 2023.

Ưu điểm và hạn chế của EBITDAR

EBITDAR cho phép các tập đoàn khách sạn so sánh các khách sạn trong danh mục đầu tư của họ chính xác hơn so với EBITDA. Điều này là do nó loại trừ chi phí thuê – có thể khác nhau đáng kể dựa trên vị trí và điều khoản thuê – cũng như chi phí tái cấu trúc một lần có thể làm sai lệch hiệu quả tài chính của công ty.

Ngoài ra, vì nó tập trung mạnh hơn vào thu nhập hoạt động, EBITDAR cung cấp thông tin chi tiết tốt hơn về xu hướng doanh thu và hiệu quả hoạt động dài hạn. Điều này đặc biệt quan trọng trong một ngành công nghiệp thâm dụng tài sản như khách sạn, nơi nhu cầu theo mùa và chi phí hoạt động có thể khác nhau đáng kể.

Tuy nhiên, EBITDAR cũng có hai hạn chế cần xem xét:

1. Đây là một chỉ số tài chính không phải GAAP

EBITDAR không được quy định bởi Nguyên tắc Kế toán Được chấp nhận Chung (GAAP). Các công ty có thể chọn các cách khác nhau để tính toán nó, điều này có thể dẫn đến sự không nhất quán hoặc thậm chí là trình bày sai, chẳng hạn như phân loại chi phí tái cấu trúc thường xuyên là chi phí một lần khi chúng thực sự có thể chỉ ra các vấn đề hoạt động sâu sắc hơn.

2. Đây không phải là một chỉ số đáng tin cậy cho dòng tiền

Mặc dù nó loại trừ các chi phí phi tiền mặt như khấu hao và phân bổ, nhưng nó cũng loại trừ các chi phí tiền mặt như lãi vay, thuế, tiền thuê và tái cấu trúc, những chi phí này vẫn phải được khách sạn thanh toán.

Tác động của EBITDAR đối với hoạt động kinh doanh của khách sạn

EBITDAR có thể giúp khách sạn đưa ra quyết định tốt hơn trong nhiều lĩnh vực:

Hiệu quả hoạt động

Bằng cách phản ánh sức khỏe hoạt động thực tế của khách sạn, EBITDAR cho thấy tài sản đang được quản lý tốt như thế nào, độc lập với cấu trúc tài chính và quyền sở hữu. Điều này giúp ban quản lý khách sạn tập trung vào việc cải thiện các yếu tố có thể kiểm soát như:

• Mức độ nhân viên
• Chiến lược định giá
• Chi phí thực phẩm và đồ uống (F&B)
• Dịch vụ khách hàng

Tài chính và đầu tư

Đối với các khách sạn hoặc tập đoàn độc lập đang muốn bán, mua lại hoặc tái cấp vốn, EBITDAR cung cấp một thước đo đáng tin cậy về giá trị và tiềm năng trong tương lai. Một EBITDAR mạnh mẽ cho thấy sự ổn định tài chính, có thể:

• Giúp có được các điều khoản vay thuận lợi
• Tăng sức hấp dẫn của tài sản đối với người mua hoặc nhà đầu tư tiềm năng

Nó cũng có thể giúp xác định các tài sản hoạt động kém hiệu quả trong danh mục đầu tư có thể yêu cầu đầu tư hoặc thoái vốn.

Đàm phán thuê

EBITDAR là cơ sở để tính toán tỷ lệ trang trải tiền thuê, giúp khách sạn đánh giá xem chi phí thuê của họ có bền vững hay không. Công thức là

Tỷ lệ trang trải tiền thuê = EBITDAR/TIỀN THUÊ

Sử dụng ví dụ trước đó, tỷ lệ là

2.300.000 / 300.000 = 7,66

Đây là một tỷ lệ rất tốt, cho thấy hoạt động cốt lõi của khách sạn tạo ra lợi nhuận cần thiết để trả tiền thuê gấp 7,66 lần.

Hợp tác nội bộ

Là một chỉ số lợi nhuận tập trung vào hoạt động, EBITDAR cung cấp một điểm chung cho các đội tài chính (người theo dõi lợi nhuận) và các đội vận hành (người quản lý hiệu quả hoạt động hàng ngày) để đánh giá hiệu quả hoạt động của khách sạn.

So sánh hiệu quả hoạt động

EBITDAR cho phép các tập đoàn khách sạn so sánh các khách sạn ở các khu vực có chi phí thuê và thuế khác nhau, để xác định những khách sạn hoạt động tốt hoặc có thể yêu cầu cải thiện hoạt động.

Ví dụ, tỷ suất lợi nhuận EBITDAR thấp hơn tại một khách sạn có thể thúc đẩy một phân tích cho thấy chi phí tiện ích quá mức do thiết bị lỗi thời.

Phân tích tài chính

Khi EBITDAR được kết hợp với các chỉ số khác, chẳng hạn như ADR (tỷ lệ hàng ngày trung bình), tỷ lệ lấp đầy hoặc RevPAR (doanh thu trên mỗi phòng có sẵn), nó có thể giúp tìm hiểu sâu hơn về các chỉ số tài chính.

Ví dụ, một RevPAR cao kết hợp với tỷ suất lợi nhuận EBITDAR thấp có thể cho thấy khách sạn đang tạo ra doanh thu mạnh, điều này không chuyển thành lợi nhuận hoạt động do chi phí cao.

Công nghệ đơn giản hóa việc theo dõi EBITDAR như thế nào

Giống như tất cả các chỉ số, EBITDAR chỉ đáng tin cậy như dữ liệu được sử dụng để tính toán nó. Một số phần của ngăn xếp công nghệ của khách sạn đóng góp vào một EBITDAR chính xác:

Phần mềm kế toán khách sạn và PMS

Về phía doanh thu của công thức EBITDAR, một hệ thống quản lý tài sản (PMS) hợp nhất dữ liệu từ phòng, F&B, v.v., trong khi phần mềm kế toán tích hợp theo dõi chi phí tài chính, bao gồm chi phí hoạt động, khấu hao và tiền thuê.

Nhiều nền tảng kế toán đi kèm với các mẫu dựng sẵn để tính toán EBITDAR. Một PMS có chức năng đa tài sản cho phép các tập đoàn khách sạn theo dõi và so sánh EBITDAR trên danh mục đầu tư của họ.

Thu thập và tính toán dữ liệu theo thời gian thực

Phần hợp nhất dữ liệu trở nên hiệu quả hơn nếu PMS là một phần của một bộ ứng dụng tự động thu thập và gửi dữ liệu EBITDAR, loại bỏ việc đối chiếu thủ công tốn thời gian.

Phần mềm kinh doanh thông minh

Để cải thiện EBITDAR, các nhóm có thể sử dụng phần mềm kinh doanh thông minh để cộng tác, xác định các cơ hội để giảm chi phí và tìm cách tăng doanh thu.

7 mẹo để cải thiện EBITDAR

Là một chỉ số lợi nhuận, EBITDAR có thể được cải thiện theo hai cách: tăng doanh thu và giảm chi phí. Dưới đây là một số mẹo để làm điều đó:

1. Tối ưu hóa doanh thu

Tăng ADR và RevPAR bằng cách sử dụng một RMS (hệ thống quản lý doanh thu), đa dạng hóa các luồng doanh thu (ví dụ: F&B hoặc sự kiện), khai thác các phân khúc thị trường mới như các tập đoàn hoặc nhóm gia đình và triển khai bán thêm/bán chéo.

2. Kiểm soát chi phí hàng bán (COGS)

Sử dụng công nghệ để theo dõi chi phí lao động, tiện ích và cung cấp. Ví dụ:

• Một hệ thống quản lý năng lượng để xác định sự không hiệu quả
• Một hệ thống quản lý lao động để tối ưu hóa mức độ nhân viên dựa trên dự báo tỷ lệ lấp đầy
• Phần mềm quản lý mua sắm và hàng tồn kho để theo dõi mức độ hàng tồn kho và kiểm soát chi phí cung cấp.

3. Cải thiện tiếp thị và phân phối

Tối ưu hóa các kênh phân phối để giảm hoa hồng bán hàng. Đánh giá lại các hợp đồng hiện tại của bạn với OTA (đại lý du lịch trực tuyến), GDS (Hệ thống phân phối toàn cầu) và các đối tác khác và đầu tư vào các chiến lược tiếp thị trực tiếp.

4. Cải thiện khả năng giữ chân khách hàng

Đầu tư vào các chương trình khách hàng thân thiết thưởng cho việc lưu trú lặp lại bằng chiết khấu, ưu đãi độc quyền hoặc đặc quyền như nâng cấp miễn phí và trả phòng muộn.

5. Giảm chi phí thuê

Đàm phán các điều khoản thuê tốt hơn, ví dụ: bằng cách tận dụng các điều kiện thị trường thay đổi hoặc bằng cách gia hạn thỏa thuận thuê trong thời gian dài hơn. Cân nhắc bù đắp chi phí thuê bằng cách cho thuê lại các không gian ít sử dụng, chẳng hạn như phòng hội nghị hoặc khu vực bán lẻ.

6. Đánh giá lại hợp đồng với nhà cung cấp

Thường xuyên xem xét các hợp đồng với nhà cung cấp thực phẩm và đồ uống, dịch vụ vệ sinh, khăn trải giường và tiện nghi. Tìm kiếm các cơ hội để hợp nhất mua hàng với ít nhà cung cấp hơn hoặc đàm phán chiết khấu số lượng lớn.

7. Khám phá quan hệ đối tác chiến lược

Hình thành quan hệ đối tác với các doanh nghiệp địa phương, chẳng hạn như nhà điều hành tour du lịch, spa và nhà hàng, để cung cấp các gói kết hợp hoặc khuyến mãi đồng thương hiệu cải thiện trải nghiệm của khách và thúc đẩy đặt phòng.

Theo dõi & cải thiện hiệu quả tài chính

EBITDAR giúp khách sạn đánh giá hiệu quả hoạt động, so sánh tài sản và đưa ra quyết định tài chính sáng suốt. Bằng cách cô lập các yếu tố có thể kiểm soát, nó cung cấp một bức tranh rõ ràng hơn về lợi nhuận và tiềm năng. Tận dụng công nghệ, khách sạn có thể sử dụng EBITDAR không chỉ để theo dõi hiệu quả hoạt động mà còn để xác định các lĩnh vực để tăng trưởng và hiệu quả.