Mới đây, thông tin UNBD TP.HCM ban hành quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, Airbnb, được lan truyền. Ngay lập tức, các đơn vị đang tổ chức kinh doanh dịch vụ theo mô hình Airbnb như “ngồi trên đống lửa” với lo ngại vỡ nợ, lỗ vốn và nhanh chóng tìm giải pháp cắt lỗ, tháo chạy…
Siết quản lý căn hộ cho thuê ngắn ngày,
– Kẻ khóc,
Ngay khi quyết định cấm tổ chức hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày theo dạng Airbnb, nhiều chung cư tại TP.HCM đã ngưng nhận khách. Tại Icon 56, Milelium hay The Tresor… ban quản lý đã không cho phép chủ căn hộ dẫn khách thuê ngắn hạn lên căn hộ, việc quản lý lưu trú được siết chặt hơn. Động thái cứng rắn này khiến những ai đang cung cấp dịch vụ Airbnb trong chung cư như đang “ngồi trên đống lửa”. Họ lo lắng rằng mình có nguy cơ sẽ bị phạt hợp đồng, bị mất tiền cọc, không thanh lý được các cơ sở vật chất đã đầu tư… thay vào đó là phải bán lẻ để cắt lỗ rồi chuyển hướng kinh doanh hay tháo chạy.
Anh Hoàng Tuấn, một nhà đầu tư kinh doanh mô hình Airbnb trong một chung cư cho biết đã hoạt động trong lĩnh vực này được 5-6 năm nay, đang cho thuê gần cả trăm căn tại nhiều dự án rải rác khắp TP.HCM.
“Tôi thuê lại từ chủ sở hữu căn hộ, chi phí vaoof khoảng 15-25 triệu đồng/căn – sau đó đăng cho thuê ngắn ngày theo hình thức Airbnb. Hầu hết các căn đang kinh doanh ổn và có khách thuê đều, cho doanh thu 50-60 triệu đồng/tháng.
Việc cho thuê lưu trú ngắn ngày sẽ dễ kiếm được khách và chô lợi nhuận tốt hơn là thuê dài hạn. Thế nhưng, nếu cấm hoạt động này, riêng tôi sẽ chịu thiệt hại hàng trăm triệu mỗi tháng. Thậm chí, có nguy cơ phải đền hợp đồng, mất tiền cọc của những khách đã đặt từ trước. Những chủ nhà tương tự cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề.”
Chi mạnh tay hơn anh Tuấn là chị Quỳnh Hương. Chị bảo mình đã bỏ ra cả chục tỷ đồng để mua 2 căn hộ tại quận Bình Thạnh và quận 7 đầu tư cho thuê Airbnb. Tiếp đó, chị chi thêm gần 1 tỷ cho thiết kế, sửa chữa, mua sắm nội thất, dịch vụ vệ sinh, quảng cáo… Số tiền đầu tư không hề nhỏ trong khi chưa khai thác được bao lâu, chưa về lại vốn chứ đừng nói chi đã thu lời, mà nay có nguy cơ phải dừng lại, trắng tay.
“Nhiều người bỏ ra số tiền rất lớn để mua nhà rồi đầu tư nội thất và cho thuê lại với kỳ vọng sinh lời. Mô hình Airbnb mang đến tiềm năng kinh doanh rất lớn. Thế mà nay chính quyền cấm chắc chắn sẽ có một lượng không nhỏ chủ đầu tư bị ảnh hưởng, thiệt hại nặng nề. Thay vì áp dụng đột ngột, thành phố nên có hướng đề ra các quy định quản lý hình thức kinh doanh này sao cho hợp lý hơn.”
… người cười
Đối lập với cảnh khóc than của chủ đầu tư, những người bỏ tiền tỷ ra đầu tư để kinh doanh sinh lời – khách thuê căn hộ lại tán thành quy định này của thành phố.
Với họ, việc cấm cho thuê căn hộ chung cư theo hình thức ngắn ngày đảm bảo cuộc sống và sinh hoạt của họ hơn trước. Sẽ không còn cảnh nửa đêm gọi bảo vệ đi cùng để nhắc khách giữ trật tự chung – không phải sáng ra dọn mớ tàn thuốc lá rơi vãi ngoài ban công do tối trước khách vui tay thả xuống; hay hứng trọn mùi khai vì tối qua khách say đi nhầm chỗ… – rồi an toàn về lý lịch, an ninh hay phòng chống cháy nổ… Việc quy định rõ ràng chỉ cho thuê dài hạn, cấm cho thuê ngắn hạn cũng giúp giá thuê căn hộ được cạnh tranh và bình ổn hơn để có khách và giữ khách, thay vì hét giá rồi đẩy lên mức cao vì tiềm năng cho thuê ngắn hạn vượt trội. Khi đó, người thuê sẽ có nhiều sự lựa chọn hợp lý hơn.
Các loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch chính thống như codotel (căn hộ du lịch), khách sạn, nhà nghỉ… cũng hưởng lợi vì một lượng khách cho nhu cầu sẽ đổ về, tăng nguồn cầu giúp tăng doanh thu và lợi nhuận.
Nhận định từ chuyên gia và chính quyền
Các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực Bất động sản cũng cho rằng, mặt tích cực của quy định này là đảm bảo an toàn, an ninh trật tự trong khu chung cư- giúp định hình thị trường theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực (đúng tiêu chí chung cư – cho thuê/mua ở dài hạn) hơn là khai thác đầu tư và cho thuê lại để sinh lời. Về dài hạn, thị trường sẽ dần thích nghi: nhà đầu tư hoặc buộc phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn – hoặc dịch chuyển dòng vốn sang đầu tư căn hộ dịch vụ chuyên biệt, khách sạn để phù hợp với phân khúc khách hàng tiềm năng. Một nguồn tin khác cho hay, các nhà đầu tư Airbnb hiện đang xoay hướng sang các nước bên cạnh là Lào, Campuchia…
Tuy nhiên, cũng cần thừa nhận lệnh cấm của chính quyền TP.HCM sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường chung cư, cả đầu tư và cho thuê căn hộ. Dễ tháy nhất là phân khúc căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm hay các điểm “nóng” về thu hút khách du lịch lưu trú ngắn ngày.
Phân khúc cho thuê sẽ gặp khó khi mất đi một kênh đầu tư nhiều tiềm năng sinh lợi như Airbnb. Bởi nhu cầu thuê ngắn hạn là vô cùng lớn trong điều kiện tập trung đông đúc dân ngoại tỉnh, ngoại quốc như TP.HCM.
Khi không thể cho thuê linh hoạt, việc kiếm khách và thu hút khách chắc chắn sẽ giảm, lợi nhuận từ việc cho thuê cũng kém hấp dẫn hơn nếu là thuê dài hạn – sức hút mua đầu tư của phân khúc căn hộ (cao cấp) cũng có thể vì thế mà giảm mạnh. Một số nhà đầu tư khi đó có thể sẽ tìm cách “thoát hàng” làm tăng lượng căn hộ trống trên thị trường thứ cấp. Điều này tạo ra áp lực giảm giá cho thuê, nhất là tại những khu vực từng có nhiều căn hộ được sử dụng để cho thuê ngắn ngày.
Ở chiều ngược lại, việc bán căn hộ cũng trở nên khó khăn hơn, đặc biệt là những dự án gần sân bay, khu vực trung tâm hay điểm thu hút du lịch. Bởi, một trong những điểm nổi trội dùng để thuyết phục khách chốt mua chính là khả năng khai thác cho thuê lại, trong ngắn ngày. Cụ thể, quy định cấm đó sẽ không làm ảnh hưởng đến hoạt động du lịch hay tình hình kinh tế của địa phương nhưng sẽ tác động đến tính thanh khoản của tài sản (phân khúc căn hộ) cùng với đó là lợi nhuận của nhà đầu tư. Tuy nhiên, những tác động này được dự báo chỉ trong ngắn hạn, và thị trường sẽ sớm thích nghi dần.
Đại diện lãnh đạo TP.HCM nhấn mạnh, việc siết chặt quản lý cho thuê căn hộ trong chung cư, cấm cho thuê ngắn ngày, là bước đi đúng đắn để đưa chung cư trở về đúng với chức năng ban đầu của nó (để ở, không phait kinh doanh cho thuê như khách sạn). Điều này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, tránh được những rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong tương lai, đảm bảo an ninh, trật tự tại khu chung cư, bảo vệ lợi ích chính đáng cho cư dân sinh sống trong chung cư, tránh những bất tiện xảy ra do hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn ngày…
Hiện, quy định này vẫn đang đợi dân tình bàn luận trên khắp các diễn đàn. Có người tán thành, người phản đối. Riêng chính quyền TP.HCM đã linh hoạt dời ngày áp dụng từ 15/5, thay vì 15/3 như thông báo trước đó.
Còn bạn, ý kiến của bạn thế nào?
Ms. Smile
(Tổng hợp từ nhiều nguồn)
